Sposoby na posiadanie własnego domu

Możemy wyróżnić 5 głównych sposobów na zdobycie własnego domu. Pierwsze 3 sposoby wiążą się z budową domu. I tu wyróżniamy metody budowania systemem gospodarczym, półgospodarczym oraz za pomocą generalnego wykonawcy. Pozostałe 2 sposoby to kupno domu na rynku pierwotnym (u dewelopera budującego domy) oraz na rynku wtórnym (od właściciela domu). Na przykładzie poszczególnych metod budowania bądź kupna domu przedstawimy kryteria wyboru, którymi możemy kierować się, podejmując decyzję. Należą do nich: cena i jakość, ryzyko i bezpieczeństwo, a także czas i zdrowie. Analizując te kryteria, dowiemy się, dlaczego niektóre sposoby na posiadanie własnego domu mogą być dla nas zgubne.

Polska jest fenomenem, jeśli chodzi o system budowania domów. Ponieważ tylko Polacy, nie znając się na budowaniu domu, wykazują się tak dużą odwagą i oddają to zadanie do wykonania… SOBIE. Jak wynika z raportu przygotowanego przez firmę Oferteo.pl z 2014 roku, na próbie ponad 5600 Klientów serwisu ponad 75% osób deklarowało budowanie domu w systemie gospodarczym i półgospodarczym. Szczegółowy raport jest dostępny tutaj: http://glass.mtp.pl/pl/news/raport-jakie_domy_budowano_w_polsce_w_2014_roku/?print

Kryteria wyboru., czyli co cię nie zabije, to cię wzmocni!

Polacy należą do ludzi odważnych i przedsiębiorczych, co potwierdza tylko fakt decydowania się na samodzielną budowę. Jak wykazują badania Muratora, 3% budujących domy deklaruje się jako ludzie zamożni, 39% jako ludzie, którym wystarcza na wszystko, a reszta? Reszta ma pracę - i to jest już kryterium wystarczające, aby rozpocząć budowę domu. Co to oznacza? Że często my, Polacy, decydujemy się na przedsięwzięcie, które może nas przerosnąć, jednak nasza ambicja podpowiada nam, że damy radę. Często dajemy radę… wybudować dom, ale zajmuje nam to wiele lat i jest to okupione olbrzymim wysiłkiem finansowym i organizacyjnym. Ponadto, my, Polacy, posiadamy coś, czego nie ma żaden naród, a mianowicie ułańską fantazję. Nam nie wystarczy zwykły dom. My musimy mieć dom, który będzie się wyróżniał, dom, którym będziemy mogli pochwalić się przed sąsiadami, znajomymi i rodziną. Taki dom, aby wyróżniał się, ma albo bardzo urozmaiconą bryłę architektoniczną z licznymi detalami (typu: balkony, tarasy, lukarny) i wielospadowy dach, albo bardzo dużą powierzchnię użytkową, która jest często nadmiarowa w stosunku do potrzeb i liczby zamieszkujących dom osób. Trudno nam się również zgodzić na coś, co na zachodzie Europy czy w Stanach Zjednoczonych jest standardem, czyli w miarę ujednoliconą i prostą architekturę budynków. My lubimy projekty, które są inne niż wszystkie, wyróżniają się i są indywidulanie uszyte na naszą miarę. Stąd w Polsce dostępnych jest już aż 20.000 projektów gotowych, a zapewnioną pracę ma blisko 10.000 architektów. To w sumie nie jest nic złego, wpływa bowiem na urozmaicenie krajobrazu i dodaje Polsce kolorytu. Natomiast dla inwestora indywidualnego, czyli przysłowiowego pana Kowalskiego, ma to często swoje konsekwencje finansowe w postaci przeinwestowania. To może być dla wielu osób budujących dom problem finansowy na wiele następnych lat lub też może uniemożliwić albo znacznie wydłużyć możliwość zamieszkania we własnym domu. To wszystko, co zostało napisane powyżej, daje podstawę do przedstawienia kryteriów, którymi się kierujemy przy wyborze metody uzyskania własnego domu.

Cena i jakość

Trudno się dziwić, że najbardziej powszechny system budowania to system najtańszy, bo z reguły inwestorzy indywidualni kierują się w Polsce najpierw ceną, a dopiero potem jakością. To nie jest do końca dobry kierunek, ponieważ, jak mawiają Brytyjczycy: „Nie stać nas na kupowanie rzeczy tanich”. Tani to bowiem synonim gorszej jakości i potencjalnych kłopotów z użytkowaniem domu w przyszłości. W Polsce króluje budowanie systemem gospodarczym i półgospodarczym metodą tradycyjną murowaną. Najczęściej przed rozpoczęciem budowy w systemie gospodarczym nie mamy wystarczającej wiedzy ani narzędzi do solidnego oszacowania kosztów budowy. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć części czynników mających wpływ na koszty, bo po prostu nie jesteśmy ich świadomi. Tę diagnozę potwierdza przytaczany powyżej raport firmy Oferteo.pl, z którego dowiadujemy się, że dla 33% badanych realny koszt budowy był o 10-21% wyższy od wstępnej kalkulacji, natomiast dla ponad 17% osób budujących domy realny koszt był wyższy o ponad 21% od wstępnej wyceny. Potwierdzają to również liczni pośrednicy kredytowi, którzy twierdzą, że w około 50% przypadków mniej więcej w połowie budowy przychodzą inwestorzy, żeby wziąć dodatkowy kredyt, bo nakład na budowę domu, który uprzednio obliczyli, jest niewystarczający o średnio 15-30%.

Inaczej sytuacja się przedstawia, kiedy decydujemy się na wybór budowy domu za pomocą generalnego wykonawcy. Sporo inwestorów wybiera tę właśnie metodę budowania domu. Generalny wykonawca to z reguły doświadczona firma, która ma wprawę w przygotowywaniu realnych wycen. Stąd też, wysyłając do takiego wykonawcy projekt do wyceny, zazwyczaj dostaniemy kalkulację obejmującą wszystkie koszty budowy domu wraz z wyszczególnieniem, jakie prace zostaną do wykonania po stronie inwestora. Tym samym całkowity koszt wybudowania naszego domu, np. w standardzie deweloperskim, jest nam znany od początku. Wtedy to, o ile nie wprowadzimy istotnych zmian podczas budowy, generalny wykonawca nie będzie mógł żądać od nas dodatkowych opłat po zakończeniu budowy.

W trakcie porównywania wycen pomiędzy poszczególnymi firmami budowlanymi należy zwrócić uwagę również na jakość użytych materiałów, a co najistotniejsze na zakres prac w trakcie budowy. Mogłoby się bowiem okazać, że atrakcyjna cena nie wynika z niższej marży firmy, ale z braku pewnych elementów budowy, których nie jesteśmy świadomi, a za które i tak prędzej czy później trzeba będzie zapłacić. Oczywiście, aby ustrzec się nieprzyjemnych niespodzianek przy ostatecznej wycenie domu, należy sporządzić wspólnie z wykonawcą tzw. ankietę inwestycyjną, w której szczegółowo zawarte będą wszystkie elementy budowy i zakres prac do wykonania. Taką ankietę inwestycyjną może również pomóc wypełnić Broker budowy domów (www.brokerbudowydomow.oferteo.pl).

Broker, mając kontakt z wiarygodnymi generalnymi wykonawcami, może pomóc wybrać firmę najbardziej optymalną pod względem relacji kosztów do jakości, technologii budowy, zakresu prac, a także szczegółowych rozwiązań funkcjonalnych, w tym różnych instalacji czy na przykład automatyki budynku. Dzięki tym działaniom można oszczędzić sporo czasu i nerwów na szukaniu właściwego wykonawcy. Właściwy wykonawca to taki, który zmieści się w zakładanym budżecie i wykona dobrej jakości budynek, co przełoży się na spokój, bezpieczeństwo i komfort całego procesu inwestycyjnego. Inwestor może zaoszczędzić też sporo pieniędzy, wybierając już sprawdzonego wykonawcę, z którym Broker będzie negocjował ostateczną cenę domu dla inwestora. W tym punkcie należy wspomnieć, że wybór generalnego wykonawcy będzie rozwiązaniem droższym od budowania w systemie gospodarczym czy półgospodarczym, ale czy aby na pewno? Takie pytanie się pojawia, ponieważ gdy policzymy wszystkie koszty własnej pracy, dojazdów, straconego czasu, a także niedoszacowanie inwestycji przy systemie gospodarczym, to budowanie domu jedną czy drugą metodą wychodzi porównywalnie. Nie należy jeszcze zapominać, że budując z generalnym wykonawcą, za wszystkie materiały i robociznę nie płacimy 23% podatku VAT (samodzielna budowa), lecz 8%. Oszczędność wynosi 15% ceny domu. Ponadto generalny wykonawca z racji wykonywania wielu budów rocznie ma liczne rabaty i upusty w składach budowlanych, co przekłada się na niższą cenę materiałów.

Oczywiście można też kupić nowy dom od dewelopera czy też od innego właściciela na rynku wtórnym. Jak tutaj sprawa wygląda z kosztami? Niewątpliwą zaletą tego rozwiązania jest to, że wiemy, co kupujemy, bo budynek już zazwyczaj stoi i wiemy również, ile za niego zapłacimy, bo mamy podaną cenę za cały dom lub za m2. Nie poświęcamy też czasu na samodzielne budowanie, szukanie poszczególnych ekip czy generalnego wykonawcy. Nie bierzemy też odpowiedzialności za cały proces budowalny. Natomiast cena domu kupionego u dewelopera jest zazwyczaj zdecydowanie wyższa niż budowanie nawet w systemie generalnego wykonawcy technologią szybką energooszczędną. Dlaczego? Ponieważ deweloper dolicza sobie sporą marżę na swoje usługi. Wynika to z tego, że ryzykuje on dużo więcej, ponieważ do budowy angażuje własne pieniądze. Takie ryzyko kosztuje. Ponadto deweloper kieruje się przede wszystkim maksymalizacją zysku, a więc poza nielicznymi wyjątkami znajdziemy w domach deweloperskich raczej średnie materiały i wykonanie. Na wybór materiałów z wyższej półki możemy się zadecydować, jeśli sami będziemy budować dom lub zlecimy jego budowę generalnemu wykonawcy. Ceny domów na rynku wtórnym mogą być uzależnione od wielu kryteriów. Jednym z najważniejszych jest położenie działki, na której stoi dom oraz stan samego domu. Widomo, cena za samą działkę w dobrej dzielnicy lub okolicy może wpłynąć zdecydowanie na cenę domu. Cena zależy od wyglądu domu, stanu jego zniszczenia oraz wbudowanych w dom instalacji. Im bardziej będą nowoczesne, skomplikowane i energooszczędne, tym dom będzie miał wyższą cenę.

Ryzyko i bezpieczeństwo

W obu metodach budowania gospodarczego trzeba pamiętać, że przejmuje się na siebie odpowiedzialność za całą budowę, a nie mając odpowiedniej wiedzy i doświadczenia, można sobie dostarczyć sporo kłopotów, z czego najmniejszym jest niedostosowanie domu do potrzeb i przeinwestowanie. Największym kłopotem może być nieprawidłowa jakość wykonania wynikająca z braku wiedzy i doświadczenia co do samej technologii budowy, jak i braku umiejętności organizacji budowy, w tym koordynowania prac i nadzorowania ekip. Ta zła jakość powoduje konieczność wykonania od nowa niektórych elementów budowy domu, co rodzi dodatkowe nieprzewidziane koszty. Niepoprawna jakość wykonania to też możliwość powstania licznych mostków termicznych w bryle budynku, co kończy się nieraz ogromnymi sumami wydawanymi później co roku na ogrzewanie domu! To jest też zmarnowany czas i często brak możliwości terminowego wprowadzenia się do swojego wymarzonego domu. Jak pokazuje doświadczenie, takie opóźnienia mogą wynieść nawet kilka lat, ponieważ tyle zajmuje ponowne zgromadzenie nowych środków na kosztowne remonty lub przebudowy. Warto mieć na uwadze, że wybierając takie warianty budowy domu, mamy do czynienia z niewielkimi ekipami budowlanymi, które za pracą poruszają się po całym kraju, co zdecydowanie utrudnia egzekwowanie ewentualnych napraw gwarancyjnych, nie mówiąc o naprawach pogwarancyjnych. Jeśli dodamy do tego jeszcze częste opóźnienia w realizacji prac budowlanych oraz nasze duże zaangażowanie czasowe, okaże się, że łatwiejszym i w sumie ekonomiczniejszym rozwiązaniem byłoby powierzenie całości robót jednemu profesjonalnemu wykonawcy.

Wybierając budowę domu w systemie generalnego wykonawcy, podpisujemy umowę na budowę domu z jedną firma budowlaną, która staje się podmiotem odpowiedzialnym za wykonanie całości prac budowlanych. Firma taka kupuje również wszystkie materiały budowlane oraz organizuje całe zaplecze budowy, w tym sprzęt typu wyciągarka do cegieł czy dachówek, dźwig, koparkę czy choćby betoniarkę. Generalny wykonawca część robót wykonuje samodzielnie, a część zleca podwykonawcom, np. produkcję okien czy też wykonanie instalacji wewnętrznych. Przed podpisaniem umowy z generalnym wykonawcą należy dokładnie zbadać referencje tej firmy, co i gdzie już wybudowała, jakie są opinie jej klientów o jakości wybudowanych budynków oraz o rzetelności i uczciwości całego procesu budowy. Ważne jest, aby sprawdzić, czy generalny wykonawca dysponuje swoim zapleczem sprzętowym i narzędziowym oraz, o ile to możliwe, jakie kwalifikacje mają zatrudniani przez niego pracownicy.

W tych wszystkich działaniach zmierzających do znalezienia uczciwej i wiarygodnej firmy może pomóc Broker budowy domów. W przypadku jakichkolwiek problemów jest dużo łatwiej wyegzekwować naprawy gwarancyjne od jednej zazwyczaj dużej firmy niż wielu małych firm, jak ma to miejsce w przypadku budowy systemem gospodarczym lub półgospodarczym. Budowa z generalnym wykonawcą zdejmuje z inwestora odpowiedzialność za organizowanie budowy, zapewnianie zaplecza budowlanego, zakup materiałów i ich transportu czy też pozbywanie się śmieci z budowy. Zazwyczaj kupując dom od dewelopera, musimy się zgodzić na zaproponowaną przez niego bryłę budynku, układ funkcjonalny pomieszczeń oraz, co najważniejsze, lokalizację. Dobra lokalizacja jest plusem dla dewelopera. Podobnie sprawa wygląda z kupnem domu na rynku wtórnym. Nie mamy wpływu na lokalizację ani samą konstrukcję domu. W tym przypadku jeszcze dochodzi kwestia ewentualnego stanu zniszczenia budynku czy naturalnej korozji fundamentów, ścian czy dachu oraz stanu instalacji. Trzeba wziąć pod uwagę to, że konieczny może być remont, który w drastycznych przypadkach jest tak nieopłacalny, że lepiej wybudować nowy dom, a ten, który już stoi, wyburzyć. Czasem sama działka i jej położenie są tego warte:)

Czas i zdrowie

Aby przy metodzie gospodarczej i półgospodarczej nie popełnić błędów, które będą słono kosztować, trzeba poświęcić wiele godzin i zaangażować się, aby zdobyć fachową wiedzę i skorzystać z doświadczeń innych osób budujących lub firm budowlanych. Obydwie metody gospodarcze należą do najbardziej czasochłonnych i stresujących metod budowania domu. Podczas budowy domu w oparciu o te systemy trzeba samodzielnie zajmować się kupnem materiałów budowlanych oraz ich dostarczeniem na budowę, zamawiać ciężki sprzęt (np. koparkę), rusztowania, zadbać o wywóz śmieci, a nawet toaletę na czas budowy.

W systemie gospodarczym wiele prac związanych z fizyczną budową budynku typu murowanie, betonowanie wykonujemy sami lub z pomocą krewnych i znajomych. W systemie półgospodarczym do poszczególnych elementów budowy typu fundament, murowanie, strop, dach, elewacje, okna, instalacje zatrudniamy poszczególne ekipy budowlane i koordynujemy, nadzorujemy i kontrolujemy ich pracę. Mówi się, że samodzielna budowa domu systemem gospodarczym to drugi etat przez co najmniej rok, czyli ok. 1600 godzin! Licząc stawkę godzinową według średniej krajowej, daje nam to w sumie 32.000 zł. Tyle kosztuje nasz czas przy budowie domu. Do tego należy doliczyć jeszcze kwestię dojazdów i zdrowia straconego w związku z przeżywanym stresem. Czy nas na to stać? Ile czasu nie przeznaczymy w ten sposób dla rodziny, przyjaciół czy na pracę zawodową?

Natomiast podpisanie umowy z generalnym wykonawcą jest rozwiązaniem korzystnym dla osób, które nie dysponują czasem na samodzielne i dogłębne poznanie całej wiedzy o technice i sztuce budowlanej oraz zaangażowanie się w budowę. W systemie generalnego wykonawcy funkcjonują firmy, które wykonają dom w technologiach szybkich, zdrowych i energooszczędnych. Tutaj można wspomnieć choćby technologie prefabrykowane, do których zaliczamy technologię szkieletową (drewnianą, ciężką niemiecką), technologię prefabrykowaną ścian keramzytowych oraz z płyt keramzytowych czy też technologię modułową. Do technologii szybkich i energooszczędnych możemy zaliczyć również budowę domu w szkielecie stalowym czy w balu drewnianym. Wszystkie te technologie gwarantują wybudowanie domu w 3 miesiące do standardu deweloperskiego oraz zgodnie z najnowszymi wytycznymi Komisji Europejskiej, której dyrektywa mówi o budowaniu domów energooszczędnych. Domy budowane w tych technologiach już teraz spełniają normę ilości zużytej energii cieplnej na 1m2, która w Polsce będzie wprowadzona w 2021 roku i będzie wynosiła 70kWh/m2/rok (co gwarantuje niskie koszty ogrzewania budynku na poziomie 2000-3000 zł rocznie).

Budowanie domu w technologiach szybkich to wzrost oszczędności z braku konieczności wynajmowania dotychczasowego mieszkania. Tu oszczędności mogą sięgnąć średnio 15.000 zł. Druga kwestia to niskie koszty eksploatacji domu energooszczędnego, co w perspektywie 50 lat użytkowania domu daje zwrot na poziomie średnio 200.000 zł w stosunku do standardowego domu murowanego.

O szczegółowych rozwiązaniach dotyczących wszystkich dostępnych technologii budowania domów w Polsce można dowiedzieć się u Brokera budowy domów. Broker dopasuje odpowiednią technologię budowy do potrzeb indywidualnych każdego inwestora i zarekomenduje najwłaściwszą firmę w ramach danej technologii. Niewątpliwie na korzyść zakupu domu u dewelopera lub na rynku wtórnym przemawia maksymalna oszczędność czasowa. Czas, który musimy na to przeznaczyć, dotyczy wyszukania odpowiedniej dla nas lokalizacji, w której dany deweloper akurat buduje domy. Nie martwimy się także formalnościami związanymi z działką, z warunkami zabudowy, przyłączami do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej. Nie obchodzi nas pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy, a także kierownik budowy i poprawność całego procesu budowlanego. To wszystko za nas robi deweloper. Natomiast ma to swój konkretny wymiar. 1m2 takiego domu od dewelopera może kosztować nawet 30-50% więcej niż dom zbudowany przez generalnego wykonawcę czy metodą gospodarczą. Podobnie rzecz się ma z kupowaniem domu na ryku wtórnym. Kupujemy gotowy używany zazwyczaj produkt. Tutaj jedynym nakładem czasowym jest wyszukanie odpowiedniego domu na odpowiedniej działce w dogodnej lokalizacji. Stres może się pojawić, jeśli w dopiero co zakupionym domu pojawią się usterki, które nie wyszły przed zakupem, a które sprzedający umiejętnie zamaskował i o nich nie wspomniał lub o nich sam nie wiedział.

Podsumowanie

Warto zastanowić się, czy wziąć odpowiedzialność za budowanie domu samemu, czy powierzyć to zadanie generalnemu wykonawcy lub kupić gotowy dom. Budowanie domu systemem gospodarczym lub półgospodarczym to ryzyko niewłaściwej kalkulacji kosztów budynku czy też popełnienia błędów wynikających z braku wiedzy i doświadczenia. Takie błędy kosztują dużo i trudno je naprawić. Wybierając generalnego wykonawcę, nieco wyższe nominalne koszty budowania, zrekompensujemy niższym o 15% podatkiem VAT na materiały i robociznę, dużo niższym ryzykiem oraz pełną kontrolą procesu budowalnego przez firmę budowalną. To także opieka gwarancyjna, która w niektórych firmach wynosi nawet 30 lat. Komfortowym i bezpiecznym rozwiązaniem dla inwestorów może być również powierzenie znalezienia właściwego generalnego wykonawcy Brokerowi budowy domów. Broker poza doradztwem dotyczącym wyboru projektu czy rozwiązań funkcjonalnych dla domu zarekomenduje również właściwą technologię budowy domu oraz odpowiedniego wykonawcę, który najbardziej spełni uzgodnione oczekiwania i potrzeby (choćby w kwestii przewidzianego na dom budżetu, czasu budowy, energooszczędności, ognioodporności, akustyki budynku czy też ekologii). Kupno domu u dewelopera to zdecydowanie wyższe koszty, za to brak załatwiania formalności, dokumentów czy przyłączy oraz możliwość zobaczenia gotowego już domu. Podobnie rzecz się ma z kupnem domu na rynku wtórnym. Tu koszt 1m2 może być niższy niż u dewelopera, ponieważ dom jest używany, ale to wszystko zależy również od działki i jej lokalizacji.

Opracowano:
Grzegorz Niewitała
Gracus – Broker budowy domów